ここちよい暮らしを始めるための土地探し
注文住宅や定額制住宅を新築して、ここちよいよい暮らしを始める。家づくりのはじめには、ご家族に適した土地を探すことや選ぶことが不可欠です。
実家の敷地を分けて建てる方や、もともと土地を所有している方は、グリーンスタイルで家づくりを進める方のうち、20％程度です。逆に言うと、多くのご家族が新しい住まいやライフスタイルに合わせて土地を探すことになり、その選択に悩んでいる方が多いです。ここでは、初めての新築住宅や家づくりで後悔しないために、適切な土地の探し方や選び方のポイントをご紹介します。
1 土地探しのポイント エリア選び
エリア選びとは、「この街に暮らしたい」「ここら辺に建てたい」といった、だいたいの場所を選ぶことです。新潟県内、新潟市なら、中央区、西区、東区などの選択。長岡市ならば、川西地区、川東地区などの広範囲な場所です。
もっと細かく、「○○町がいい！」というご希望がある場合もあると思います。
「いま暮らしているアパートの周辺」「実家の近く」「子どもを転校させたくない」など、ここちよく暮らしやすいエリアというのは、ご家族それぞれ異なります。
新潟県外の出身のご夫婦であれば、「予算と希望の土地面積の大きさでおすすめを教えてほしい」というお話もよくいただきます。ご家族にとってここちよく、安心でき、納得して暮らしていただけるように、ポイントをチェックして土地探しを進めましょう。
1-1 エリアの特徴を知って土地を探そう
まず、ご希望のエリアの住環境をしっかりと確認しましょう。例えば、新潟駅近くなどの中央区エリア、長岡駅周辺や古正寺エリアといった繁華街周辺と郊外の暮らしを比べると、それぞれにメリットとデメリットがあります。周辺の賑やかさ、交通、買い物の便利さなどがその一例です。市街地には公共交通機関が便利であったり、メインとなる道路までの交通アクセスがスムーズなどのメリットがあります。一方、静かにゆっくり過ごしたい方には、郊外の方が向いているかもしれません。交通量が多いと、低学年のうちはお子さまの通学が心配なんてこともあります。
また、街の雰囲気で探す方法もあります。昔ながらの住宅街と新しく区画された分譲地では、街の雰囲気が異なります。昔ながらの住宅街では、お家づくり世代で多い20-30代よりも、上の世代の方々がお住まいになられている比率が高いでしょう。こういったエリアでは、落ち着いた雰囲気があります。逆に、新しく区画された分譲地は、揃えるように配置され整った街並みや、お家づくり世代で多い20-30代から選ばれやすい傾向にあります。小さなお子さまのいらっしゃるご家庭も多く、エリア全体が活気にあふれているでしょう。
最後に、ご家族にとって暮らしをより快適にするために優先すべき要素は何かを考えてください。おすすめしたいのは、グリーンスタイルの設計士に土地探しやエリア選びの相談をしていただくことです。第三者に相談することで、ご自身やご夫婦、ご家族の意見を整理し、土地選びで優先すべきポイントが見えてくるため、おすすめです。
1-2 最寄り駅やバス停の便利さを知って土地を探そう
最寄り駅やバス停の便利さも確認しましょう。新潟県内では通勤には自家用車をお使いの方が多いため、バスや電車の交通アクセスの便利さは優先されないことがあります。しかし、お子さまの通学には公共交通機関の便利さが重要です。また、将来的に車の運転をやめたときや、電車やバスをメインとして使うときにもこの効果が発揮されます。
1-3 お買い物の便利さを考えて土地を探そう
食料品や生活雑貨など、普段使いの買い物がしやすいスーパー、急ぎで必要なものやちょっとした買い物ができるコンビニ、まとめ買いに便利な大型ショッピングセンター。これらのお買い物施設への交通アクセスも土地探しの際の参考にしていただきたいです。コンビニは家の近くにあると便利で、スーパーは会社近くの店舗を使っている。大型ショッピングセンターは週末に車で行くから近くなくても、など。様々なご意見が出ると思います。毎日の暮らしに欠かせないので、ストレスなく進められる優先ポイントを整理しましょう。
1-4 病院、銀行、郵便局、公共施設の場所を知って土地を探そう
お子さまの体調不良や急な発熱。心配ですよね。具合の悪いお子さまが少しでも早く受診できるように、お仕事終わりにお子さまを連れて通院できるように。奥さまやご主人も同様です。日常的には利用しなくても、ご近所にかかりつけの医院があると安心というお声をお聞きします。銀行や郵便局なども近くにあるとより便利ですが、ネットバンクの普及やコンビニでの対応が可能など、多様化していることも考慮していただければと思います。本が好きな方は図書館の近く、運動が好きな方は体育館が近いと嬉しいですよね。趣味に特化した土地選びも素敵です。
1-5 将来の住環境を知って土地を探そう
新潟県内では、もともと田んぼや畑だったところに、新しく分譲地を造成されることが多いです。その結果、周辺には買い物施設や商業施設がなく、利便性があまり良くないと感じることがあります。将来的には、再開発により充実したショッピングセンターや大きな幹線道路ができ、エリアがより暮らしやすく変わる可能性があります。希望のエリア周辺で再開発の計画があるかを確認し、将来の住環境も土地選びのポイントにしていただくと良いでしょう。
2 土地探しのポイント 土地選び
住環境や利便性にご納得いただき、エリアを選定いただきましたら、次に具体的な土地探しに進んでいきましょう。土地探しは、不動産会社だけでなく、ハウスメーカーや工務店に建築を依頼して共に探す方法もあります。多くの方が初めての経験となる土地探しです。設計士が不動産会社との交渉をサポートしてくれるのは頼りになるポイントです。
また、ハウスメーカーや工務店の経験豊富な設計士と協力することで、大まかな間取りも考慮しながら土地を探すことができます。例えば、陽当たりの良い土地を希望しているからといって、南向きだけにこだわる必要はありません。南向きでも、周囲が高い建物で囲まれているよりも、他の方位を向いた低い建物が周囲にある土地の方が採光が良いことも考えられます。土地には、様々な法律が絡んでおり、購入後に知らなかったと後悔しないために、以下では、具体的な土地を選ぶ際のポイントをご紹介します。
2-1 土地探しのスタートに
2-1-1 土地選びの優先順位を決める
価格、広さ、形、駅からの距離など、様々な希望がある中で理想的な土地を見つけることは難しい場合があります。土地探しを依頼する際には、条件の優先順位を決めて伝えることで、より理想に近い土地に出会いやすくなります。
値段や土地の広さ、形状、利便性など、希望するポイントは多岐にわたり、全てが完璧に一致する土地を見つけるのは難しい現実があります。土地探しの際、不動産会社や設計士に希望事項を詳細に伝えると同時に、ご家族内での優先順位を決めておくことが重要です。この方法で、複数の土地情報から、希望に近いものを選びやすくなります。
2-2 新築を建てるときの規制を確認
2-2-1 用途地域を確認した方がよい理由
建築基準法により、街には市街化区域というエリアが存在します。市街化区域は、13種類の用途地域に分類され、それぞれのエリアごとに建物の種類や規模が異なる制約を受けます。土地を購入する際、用途地域が住宅地としての環境にどのような影響を与えるかを理解することが重要です。不動産仲介会社などに確認をし、選んだ土地がどの用途地域に含まれているかを必ず確認しましょう。
例えば、選んだ土地が狭小地であるため、３階建てにしようとしても用途地域の高さ制限により建築できない可能性があります。用途地域によっては、将来的に住宅以外の建物が建つ可能性もあるため、将来の周辺の住環境を予測する上で重要な情報です。購入候補に選んだ土地がどの用途地域に該当するかを確認することで、より具体的な土地の住環境を把握できます。
2-2-2 防火地域・準防火地域を確認した方がよい理由
防火地域・準防火地域は、駅前や建物が密集しているエリアで、大規模な火災や延焼を防ぐため、建物の耐火性能に基準が設けられています。建物の部材の仕様を通常と異なる性能にする必要があるという制限があり、これが建築費用に影響を与えます。そのため、土地を購入する際、防火地域・準防火地域であるかどうかを事前に確認することが重要です。
2-3 土地によって建物の大きさに制約があることを確認
2-3-1 建ぺい率と容積率で建物を制限
建ぺい率：
「建ぺい率」とは、土地の広さに対して建物の立体的な割合を示す基準です。具体的には、上から見た建物の面積の割合で表されます。隣地との間にゆとりを持たせることで、採光や通風を良くすることや火災発生時の延焼防止などを目的として設けられています。敷地の条件によっては建ぺい率は緩和される場合もあります。例えば、2つの道路の角にある敷地(いわゆる角地)、2つの道路に挟まれた敷地などは、隣地と接する部分が減る分、採光や通風への影響が減るため、建物の面積を少し大きく緩和することができます。また、公園、広場、川などと接する場合、防火地域や準防火地域でも建物の種類により、緩和の適用となることがあります。詳しくは、不動産会社や設計士に確認をしましょう。
容積率：
「容積率」とは、土地の広さに対して建物の立体的な割合を示す基準です。具体的には、延床面積の割合で表されます。例えば、２階建て、３階建てなど、階層に関わる制限があります。建物の容積率による制限がなければ、閑静な住宅街でも、4階建や5階建など、高層マンションなど大きな建物を建てることができてしまいます。しかし、大きな建物にたくさんの人が住むとなると、局所的に人口が増加し、電力消費や下水処理が追い付かない、交通渋滞が起こるなど、住環境に弊害がでるかもしれません。そのため、容積率で制限を設けることは、人口のコントロールや住みやすい街づくりにもつながっています。
2-3-2 四角形や変形地、土地の形状はどれがいいか
区画された分譲地を見ると、土地の形状は主に長方形が多いです。長方形の土地は、建物を特殊な形状にする必要もなく、土地に対して建物を配置しやすい利点があります。
これに対して、旗竿地や三角形の敷地、うなぎの寝床のように細長い敷地などは変形地と呼ばれます。変形地は、土地に対する建物の配置や建物の形状に考慮すべきことが出ることもあり規格型住宅など、設計の自由度が低い住宅会社さんからは敬遠されがちで、場合よっては周辺より安い価格になっている場合があります。
住宅が建てにくい形状であっても、グリーンスタイルでは変形地での建築実績もあり、経験豊富な設計士に相談することで、変形地に対する不安を払拭でき、四角い敷地同様、ここちよい家づくりが可能です。変形地も選択肢に追加できれば、土地探しの幅を広げることができます。このような利点からも、設計士と一緒に土地を探すことはおすすめです。
変形地や狭小地で新築するときに効果のある家のつくりかたを下記のページにまとめましたので、ご参考に御覧ください。
参考：狭小住宅ならではのメリット・建築する上で知っておきたいこと
参考：２階にリビングを設置するメリットと快適な居住空間にするポイント
2-3-3 道路に接する土地であること
都市計画区域内に建物を建てる場合、接道義務を満たした土地でなければなりません。原則として、建築基準法で定められた幅が4m以上の道路に2m以上接した土地です。旗竿地や変形地も例外ではありません。これは、緊急車両が通行できるようにするためです。都会では、自家用車を持たないご家庭も多いため、接道していなくてもいいと言うわけにはいきません。道路のないところに建物が建ち並ぶと、緊急車両が近づけず、火災の消火の際にホースが届かない可能性があります。このような理由から、お家を建てるならば道路に接する土地であることが必要となっています。
道幅は新築工事にも影響を与え、狭い場合には大型車両の出入りの際、警備員の配置などが追加経費となる可能性があります。都会と比べ、土地にゆとりのある新潟県内で新築する際は、道路幅が広く取られていることが当たり前と思われがちですが、昔ながらの住宅地や商店街では、道幅の狭い路地に接道した土地もあるため、事前の確認が重要です。
では、接している道路の幅が4m未満の場合、建物は建てられないのでしょうか？このような場合は、セットバックという手法で対応できます。道路の中心線から2m後退した線まで敷地を空けておく方法です。これを適用することで、接道幅が4m未満の土地も、土地選びの選択肢に追加することができます。
3土地の確認ポイント
3-1 地盤や浸水の情報を得る
土地選びの際には、地盤もチェックしましょう。ただし、地盤調査は通常、建築前に行われます。土地選びの段階では、詳細なデータはなく、実際の調査データや全国の防災情報を提供しているWEBサイトを利用するのも一つの手段です。地質や地震時の揺れやすさ、液状化の可能性、浸水の可能性などの目安がわかります。
また、住宅建築実績50年のグリーンスタイルの経験豊かな設計士に相談することもおすすめします。おおまかなエリアの地盤の傾向は分かりますが、詳細な現場の状況、例えば、この通りは液状化現象が発生した、浸水した、けれど、あちらではしていない！などといった情報は多数のスタッフの在籍する会社に依頼する大きな利点になるでしょう。合わせて、土地の状況に応じて構造を変更したり、基礎の高さを変更したりと安心のための提案も多種多様になります。初めての家づくりでは、暮らしの不安はを取り除きたいですよね。事前に多くの情報を得ることで、安心してお家づくりを進めていただけるよう、グリーンスタイルの設計士はサポートいたします。
3-2 敷地の状況を確認する
新築住宅に大切な要素は、電気・ガス・水道・下水道といったインフラです。こういったインフラが土地に引き込まれていない、最悪周辺にない場合は、それらを確保する必要があります。その工事費用が大きくなってしまわないか確認が必要です。また、以前に建っていた建物がある場合には、表面的には整っていても、土の下に埋設物が存在する可能性もあります。空中にお隣の電線が横断していることや、地中にお隣さんの水道管が横断していることも。建設前にしっかりと調査をしてリスクヘッジをしてくれる経験ある建設業者を選ぶことが得策です。
3-3 敷地の境界を明確にする
ネットや紙面の土地情報では、敷地形状に線が引かれ寸法も入り、隣地との境界が明快なのに、現地に行ったら、境界を示す線がないからどこまでが目当ての敷地なのかわからないなんてこともあります。その際に、確認していただきたいのが、土地の隅に打たれている境界標です。境界標を繋いだ範囲が目当ての敷地であり、隣地との境を示していて、非常に重要な印です。ただし、土地によっては境界標がずれたり、曖昧な場合もありますので、測量を行ってトラブルを未然に防ぐことが重要です。経験豊富な設計士と一緒に土地探しをすると、このようなトラブルが発生した場合にも頼りになります。設計士はどのように対応すべきかを熟知しており、相談にも応じてくれます。新潟で土地探しからお家づくりを始められる皆さま、ぜひ、お気軽にグリーンスタイルの設計士にご相談ください。
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グリーンスタイルの設計士に、土地探しからご相談ください。
